Bieden met of zonder voorbehoud

In de huidige huizenmarkt komt het bij het uitbrengen van een bieding nog weleens op details aan als je tien concurrenten hebt die hetzelfde huis ook heel graag willen kopen. Je krijgt in veel gevallen maar één kans om een bod uit te brengen, waarbij er vrijwel geen mogelijkheid is om te onderhandelen. Dat kan als vervelend ervaren worden, maar helaas is het niet anders. Ik neem je graag mee in de details.

Laat ik voorop stellen dat we bij het uitbrengen van een bieding naar het belang van de verkoper moeten kijken, ongeacht of je je daar zelf wel of niet in kunt vinden. Het belang van de verkoper is het huis zo goed en zo zeker mogelijk verkopen. Ieder voorbehoud is er één die de verkoop onzeker kan maken. Betekent dat dat je zomaar zonder voorbehouden moet bieden? Nee! Maar bedenk wel goed welke voorbehouden je opneemt. Dit zijn de meest voorkomende:

Datum van oplevering:

In deze oververhitte woningmarkt is de opleverdatum vaak geen discussiepunt. Je weet die vooraf of na de bezichtiging en op basis van die kennis handel je.

Bouwtechnische keuring of niet:

Laat je een huis keuren en waarom? Een appartement van 3 jaar oud in een kerngezonde VvE waar geen scheurtje, kiertje, loszittend tegeltje of vuile kitrand te vinden is, kan je gaan keuren omdat je vindt dat je recht hebt om een woning te laten keuren, maar daarmee zet je jezelf waarschijnlijk buitenspel. Daarentegen is een woning van 1924 waarin de afgelopen 100 jaar al 5 keer half verbouwd is niet bouwkundig keuren weer zeer onverstandig, ondanks dat je het het grootste deel sloopt. Als je op constructieve problemen stuit, kan je op behoorlijke kosten stuiten die je vooraf niet had ingecalculeerd. Je kunt een bouwkundige keuring laten uitvoeren binnen de drie dagen wettelijke bedenktijd of er een voorwaarde en een bedrag voor laten opnemen in de koopakte.

Financieel voorbehoud:

Dagelijks krijg ik de vraag: maakt het uit als ik een voorbehoud financiering heb. Ja, dat maakt uit! Betekent dat dat je je voorbehoud zomaar moet laten vallen? Zeker niet. De drie dagen bedenktijd, zijn belangrijk om te begrijpen: nadat de koopovereenkomst is ondertekend door verkoper(s) en koper(s) waarbij de koper(s) altijd als laatste tekenen gaan de drie dagen bedenktijd in: wettelijke bedenktijd. Er zijn drie varianten:

1. Geen voorbehoud financiering:
   Wanneer de koopovereenkomst is getekend is de koop na de drie dagen wettelijke bedenktijd definitief en kunnen de verkocht stickers op het bord geplakt worden.
2. Voorbehoud financiering:
   Wanneer je een voorbehoud financiering opneemt voor de koopsom krijg je gemiddeld genomen zes weken de tijd om je financiering aan te vragen. Die datum staat in de koopovereenkomst. Het betekent dat je een hypotheek wilt aanvragen voor de volledige koopsom. Dat betekent dat het huis moet worden getaxeerd voor het volledige bedrag. Dat kan nog weleens spannend zijn voor een verkoper, want als het huis in deze oververhitte markt voor € 10.000,- minder wordt getaxeerd en jij kunt daardoor geen financiering krijgen, zul je de koop moeten ontbinden of je zult het verschil zelf bij moeten leggen. Dat laatste is natuurlijk niet vanzelfsprekend, want het gaat om een hoop geld.
3. Voorbehoud financiering voor een bedrag van...
   Wanneer je een huis koopt voor een bepaald bedrag en je hebt de afgelopen jaren flink gespaard, kan je ervoor kiezen om je voorbehoud financiering te verlagen. Daarmee geef je de verkoper wat meer zekerheid. Je geeft aan dat je je cijfers op orde hebt en het huis hoeft niet voor de volledige koopsom getaxeerd te worden. Houd er wel rekening mee dat je de kosten koper niet mee kunt financieren en dat je die ook uit eigen zakt zult moeten betalen.

Mijn conclusie

Twijfel je en vind je dit spannend? Misschien is het dan verstandig om een aankoopmakelaar in de hand te nemen die je bewust maakt van het een en ander zodat je een weloverwogen bieding kunt doen. Wij zien het vaak gebeuren dat mensen op basis van de voorwaarden niet de koper worden, maar met de juiste kennis hun bieding anders hadden geformuleerd. En zo gebeurt het geregeld dat mensen veel te lang aan het proberen zijn. De huizenprijzen zakken niet, dus in de tussentijd wordt alles alleen maar duurder!

Lees ook:
Recordhoogte woningprijzen in Barendrecht. Wat betekent dat voor u?
6 redenen om een huis te kopen met een aankoopmakelaar
7 tips voor de koop van een goed geventileerde woning
Een huis kopen in Barendrecht, Rhoon of Ridderkerk
Alle blogs van onze makelaars